第245章 【搞他搞他】
又是一年春。
会德丰大厦的办公室里,袁天凡向林正杰汇报了工作。
“老板,会德丰集团顺利集资到7.8亿港币的资金(供股集资:每五股供一新股);泰富集团按持股全额供股,九龙仓选择不供股。所以,目前泰富集团持股会德丰集团依旧为56%,九龙仓持股减至27%以下(不知道有没有减持),公众散股为17%,股市交易基本恢复正常.另外,会德丰集团账上已经拥有12亿港币的现金流,会德丰集团的负债为9.5亿港币,其中3亿港币是收购现代货柜码头20%股权新增的。”
会德丰集团除了控股:‘地产系(置业信托等)’、‘零售贸易系(连卡佛等)’、‘航运系(会德丰船务等)’之外,集团自身没有太多的业务,基本都是零散业务。
造成这种情况的原因是:马登家族好大喜功,将旗下的资产纷纷进行上市,子公司上市完毕后,又将孙公司上市。马登家族的目的是将蛋糕做大,至于他们吃多少(占股)是一点不在乎,他们在乎的这个蛋糕是庆祝他们生日的。
上个月,会德丰集团购入20%现代货柜股权,倒是直接归属。
所以,自从今年1月份会德丰集团被泰富集团收购之后,林正杰和袁天凡就在筹备‘资产集中化’。
其中,会德丰集团持有连卡佛集团的股权较高,达到61%之多,所以也不急着私有化;
其中,会德丰船务又不是优质资产,所以更不会现在去私有化;
所以,他们将目光集中在地产系。
“私有化置业信托的方案,你准备得如何?”
“老板,如果动用现金收购置业信托,恐怕得溢价20%。毕竟现在地产已经开始回暖,小股东们不是那么轻易会同意。而且,我们也大概需要支出8~9亿港币.如果我们采取换股的方式,不仅仅不需要现金支出,亦可以再次稀释九龙仓的股权,他们仅剩下21%左右而会德丰集团的市值,是置业信托的近四倍,泰富集团持有的会德丰股权就算也被稀释,但依旧有45%”
林正杰也思考起这种方案起来,很快他便说道:“如果是一半现金、一半会德丰新股呢,你觉得置业信托的小股东是否同意?”
袁天凡点点头,说道:“这个方案亦非常不错!”
这样一来,泰富集团持股会德丰大概会变成51%,九龙仓则会被稀释至24%,剩下25%是散股;而置业信托则百分百由会德丰集团持股,旗下的三座大厦可谓会德丰集团提供充裕的租金收益。
更近一步,会德丰集团直接开始持有联邦地产、夏立文投资发展两家地产公司,这两家地产公司可拥有不菲的现金流和资产。
“好,尽可能在这个月召开股东大会。”
一般来说,在股市低迷时,溢价收购非常有诱惑力。一旦股市转旺,那么溢价收购也很难说服小股东,当然除非溢价更高——30%左右。
但如果是会德丰新股+现金这的组合,只要价值超过置业信托的价值,那么股东自然可能欣然答应。
而在林正杰看来,会德丰集团的市值现在是‘虚高’,因为前面炒起来过;相反,置业信托的市值是低估,因为并没有资本介入。
接着,林正杰说道:“天凡,你认为将泰安企业旗下的零售业务(OK便利店和几家收购来的超级市场),出售给连卡佛,你认为如何?”
袁天凡马上说道:“这是好事,泰安企业在超级市场领域,发展有些不利,主要是人才和供应链欠缺。而连卡佛则不痛,它是香港最大的零售集团之一,拥有充足的人才和供应链渠道。若是连卡佛集团以发行新股的方式,收购泰安企业的便利店和超级市场业务,后期将巩固零售领域的地位。”
在去年时,由于百佳超市和惠康超市大搞价格战和宣传战,导致一些中小超级市场企业困难;故泰安企业趁机收购了几家,整顿后成立了‘大润发超级市场’,可惜业务进展依旧不太顺利。
而连卡佛集团则不同,当年的惠康超市其实就是连卡佛和牛奶公司联合投资的,不过置地收购牛奶公司后,逐渐又将惠康超市股权全部收购,才成为今天的惠康超市。
“嗯,也唯有如此,我们才能在零售领域更进一步。”
两人很快敲定大概的妨碍。
泰安企业将零售业务出售给连卡佛集团,依旧还有食品饮料、冷冻食品等业务,后期依旧有发展前景。
“老板,港府那边传出消息,要在4月份拍卖占地11万多平方尺的金钟域多利兵房一号地段。”陈伟忠来到林正杰的办公室,汇报了一个重要信息。
林正杰抬起头,眼神有些兴奋的说道:“果然如此!”
陈伟忠点点头,因为老板曾经猜测出,地产回暖后,港府一定会拿出‘地王’拍卖。不为别的,就是要炒高地价。
因为一般‘地王’争夺激烈,会让价格很高出售,从而造成地产繁荣的景象,就会带动整个地产发达。届时官地拍卖会上,那么土地就能卖贵很多。
“我们还拥有多少资金?”
“炒外汇挪用了4亿港币,供股集资拿出4.5亿,账户上的现金流只有5.5亿港币。不过,银行那边的承诺贷款,依旧有效,可以随时支出20亿的贷款出来。”
林正杰点点头,自从去年签署协议后,港府便停止官地拍卖,等着地产市道恢复。所以,泰富集团目前的土地储备以楼面计算,依旧只有950万平方尺左右。
“现在外面的土地价格,已经相当贵了吧?”
“以楼面计算,均价都在200港币平方尺左右了,地价涨得太快了!”
大家都是人精,1982~1984年大家都不敢买地皮,因为这玩意还需要开发,谁知道未来怎么样?
而自从去年签署协议后,香港问题解决,各大地产商纷纷开始收购地皮,短时间就让港九的地皮翻了近一倍。
而此时的楼价,才刚刚上涨而已!
林正杰说道:“今年300港币每平方尺的楼面地价,才是正常的!”
陈伟忠点点头,说道:“差不多!建筑费和税费以300成本计算,每平方尺楼面的成本也才600,目前港九住宅价格已经恢复至700以上,大家自然愿意给更高的地价费用。究其原因,中英联合声明规定,香港每年只能卖出50公顷的土地(450万平方尺,可建楼面约2000万平方尺以内)。”
每年50公顷的土地,这里面的土地还包括一些低密度建筑地皮,所以各大地产商都知道,很快地皮将‘供不应求’。
这就是最近几个月时间,香港地皮暴涨的原因!
按照目前的市值,泰富集团的土地储备都已经价值20亿港币了。
林正杰说道:“所以说,今年官地拍卖启动后,我们要继续拿地,每年拿的地皮可建楼面,不能低于300万平方尺,不能吃老本。”
陈伟忠说道:“好的,我记下了!”
虽然负债可能50亿,甚至更多,但陈伟忠对自家老板的凑集资金很有信心,对于这次外汇也有很大信心。
林正杰说道:“好,下个月我们要对域多利兵房1号地势在必得,以后再将旁边的地皮拿下,整个区域可以开发出一个中环的‘海港城’、‘新世界中心’,那我们商业地产的实力,将成为香港前列。资金问题不用愁!”
“今年我们的发展地产盈利,也将创造历史。”陈伟忠自信的说道。
150万平方尺楼面,他们的地价只有120左右,建筑费税费加上,也就400港币每平方尺;如果今年可以卖到850均价,相当于每平方尺可以赚450。
发展地产的盈利,今年将突破7亿港币。
聊了一阵,陈伟忠离开办公室。
林正杰则在思考——泰富集团如何凑集资金?
换做是其他地产公司,包括长实、新鸿基,都不可能兼顾‘发展地产’、‘商业地产’齐头并进的架势。
而泰富集团,如今发展地产大力发展,今年如果购入300万平方尺楼面的储备地皮话,预计需要9亿港币。泰富集团中心,建筑费贷款10亿,不过泰富集团只需要7成负债,另外三成归中巴。
最后,就是域多利兵房了!
这幅地皮占地11万平方,其实在1982年11月份推出过,当时地产暴跌,港府以招标的形式;结果泰富集团虽然给出6.5亿的价格胜出,超出长实的6亿、新世界的4亿,但港府却直接收回,理由是太便宜了。
港府这样做事符合法律法规的,只是有些耍无奈而已!
好在去年‘泰富集团中心’地皮招标时,港府则没有取消。
所以这次域多利兵房1号地的地皮费,估计至少可以拍出7亿以上,当然再多都是值得的。
最终在资金的凑集上,林正杰决定暂时还是以贷款来搞定,毕竟他已经安排投资了外汇,不要再投资其它金融了。
负债高没问题,地产形势那么好,不会亏的!
九龙仓集团。
吴光政紧急来到包宇刚的办公室,说道:“岳父,会德丰集团又有大动作,他们意图私有化置业信托!”
包宇刚对于丢失会德丰集团,还是很懊悔的,只恨当时应该再赌一把。
当时泰富集团溢价50%,确实已经创造了收购的溢价记录,当年九龙仓也是没有溢价如此高全面收购,
但是现在想想,溢价60%,也就是8港币每股,他还是应该赌一把。要是泰富集团继续出价,他便可以高价卖出手中的会德丰股票。
有这样的想法,而且越来越激烈,包宇刚认为——这一切都是林正杰正在千方百计,稀释他们手中的股票。
“会德丰集团私有化置业信托,这个事情我们不是早已经有预兆嘛!而且,这次会德丰集团供股集资获得7.8港币的资金,正好有足够的现金流。”包宇刚狐疑的说道。
女婿如此紧张,这是为何?
吴光政马上说道:“他们的想法是会德丰集团再发新股,再加上部分现金,来交换置业信托其它股东的股权。据说,我们的股权将再被稀释10%。”
包宇刚一愣,随即怒道:“短短不到两个月时间,泰富集团的动作频繁,看来真的很抵触我们在会德丰的股权。不过林正杰越是如此,我们越要坚持不减持!”
以九龙仓目前持股会德丰27.2%的股权,就算再被稀释10%,也还有24%多点。
后面随着会德丰集团的发展,这些股份越难被稀释。
吴光政点点头,随后说道:“岳父,会德丰我们收购失败,现在也有精力和金钱来开发香港电车在铜锣湾的总厂地皮,我建议可以考虑计划了!”
这个项目就是他跟的,当初他和岳父进入九龙仓董事会时,这个项目一度是被计划修建一些住宅大厦;但很快他就发现,这幅地皮的商业价值更大,于是便重新让九龙仓检讨了这个项目。
包宇刚满意的说道:“嗯,海港城已经全部建城,也该考虑这个项目了,你大胆的去规划,我会支持你的。”
“好的”
由于丢失会德丰集团,而导致香港铜锣湾的‘时代广场’可能提前一两年投入建设,这恐怕也是林正杰没有想到的。
当然,早在1982~1984年,林正杰就让亚洲证券和他的女人们投资公司,重点投资铜锣湾罗素街及周边的商铺。
半个月后,置业信托的股东大会上,以90%的高票通过‘置业信托接受会德丰集团以股票加现金的私有化方案’。
因为置业信托的股东们算过一笔账,每两股会德丰集团价值总和15港币,再加上10港币现金,总价便是25港币;这部分资产来兑换三股置业信托的股票,而置业信托每股才6.8港币,三股总和为20.4港币。
相当于,溢价20%。
更重要的是,会德丰集团的股票似乎更有前途,何况会德丰集团私有化置业信托后,资产值立即上升。
会德丰集团和置业信托合并后,市值已经是接近50亿港币,这个市值较年初的25亿港币,增长近一倍。
故有媒体形容,林正杰就是一个魔术师,短短的时间内,让会德丰集团资产和市值大增。
当然,这就是股市里的游戏而已,但可以肯定的是,占便宜肯定是大股东。
会德丰集团私有化置业信托后,便直接是联邦地产、夏立文发展的母公司;而联邦地产刚刚售出国际城市集团的股份,并获得4亿多的资金,所以作为联邦地产的大股东,会德丰集团将分得近一半。
林正杰让袁天凡将联邦地产、夏立文发展,逐渐发展成‘上市壳’——也就是拥有一定的收租物业,业务单一,保持上市地位。
等以后,这些‘壳’既能卖出好价格,又能派上用场。
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会德丰大厦的办公室里,袁天凡向林正杰汇报了工作。
“老板,会德丰集团顺利集资到7.8亿港币的资金(供股集资:每五股供一新股);泰富集团按持股全额供股,九龙仓选择不供股。所以,目前泰富集团持股会德丰集团依旧为56%,九龙仓持股减至27%以下(不知道有没有减持),公众散股为17%,股市交易基本恢复正常.另外,会德丰集团账上已经拥有12亿港币的现金流,会德丰集团的负债为9.5亿港币,其中3亿港币是收购现代货柜码头20%股权新增的。”
会德丰集团除了控股:‘地产系(置业信托等)’、‘零售贸易系(连卡佛等)’、‘航运系(会德丰船务等)’之外,集团自身没有太多的业务,基本都是零散业务。
造成这种情况的原因是:马登家族好大喜功,将旗下的资产纷纷进行上市,子公司上市完毕后,又将孙公司上市。马登家族的目的是将蛋糕做大,至于他们吃多少(占股)是一点不在乎,他们在乎的这个蛋糕是庆祝他们生日的。
上个月,会德丰集团购入20%现代货柜股权,倒是直接归属。
所以,自从今年1月份会德丰集团被泰富集团收购之后,林正杰和袁天凡就在筹备‘资产集中化’。
其中,会德丰集团持有连卡佛集团的股权较高,达到61%之多,所以也不急着私有化;
其中,会德丰船务又不是优质资产,所以更不会现在去私有化;
所以,他们将目光集中在地产系。
“私有化置业信托的方案,你准备得如何?”
“老板,如果动用现金收购置业信托,恐怕得溢价20%。毕竟现在地产已经开始回暖,小股东们不是那么轻易会同意。而且,我们也大概需要支出8~9亿港币.如果我们采取换股的方式,不仅仅不需要现金支出,亦可以再次稀释九龙仓的股权,他们仅剩下21%左右而会德丰集团的市值,是置业信托的近四倍,泰富集团持有的会德丰股权就算也被稀释,但依旧有45%”
林正杰也思考起这种方案起来,很快他便说道:“如果是一半现金、一半会德丰新股呢,你觉得置业信托的小股东是否同意?”
袁天凡点点头,说道:“这个方案亦非常不错!”
这样一来,泰富集团持股会德丰大概会变成51%,九龙仓则会被稀释至24%,剩下25%是散股;而置业信托则百分百由会德丰集团持股,旗下的三座大厦可谓会德丰集团提供充裕的租金收益。
更近一步,会德丰集团直接开始持有联邦地产、夏立文投资发展两家地产公司,这两家地产公司可拥有不菲的现金流和资产。
“好,尽可能在这个月召开股东大会。”
一般来说,在股市低迷时,溢价收购非常有诱惑力。一旦股市转旺,那么溢价收购也很难说服小股东,当然除非溢价更高——30%左右。
但如果是会德丰新股+现金这的组合,只要价值超过置业信托的价值,那么股东自然可能欣然答应。
而在林正杰看来,会德丰集团的市值现在是‘虚高’,因为前面炒起来过;相反,置业信托的市值是低估,因为并没有资本介入。
接着,林正杰说道:“天凡,你认为将泰安企业旗下的零售业务(OK便利店和几家收购来的超级市场),出售给连卡佛,你认为如何?”
袁天凡马上说道:“这是好事,泰安企业在超级市场领域,发展有些不利,主要是人才和供应链欠缺。而连卡佛则不痛,它是香港最大的零售集团之一,拥有充足的人才和供应链渠道。若是连卡佛集团以发行新股的方式,收购泰安企业的便利店和超级市场业务,后期将巩固零售领域的地位。”
在去年时,由于百佳超市和惠康超市大搞价格战和宣传战,导致一些中小超级市场企业困难;故泰安企业趁机收购了几家,整顿后成立了‘大润发超级市场’,可惜业务进展依旧不太顺利。
而连卡佛集团则不同,当年的惠康超市其实就是连卡佛和牛奶公司联合投资的,不过置地收购牛奶公司后,逐渐又将惠康超市股权全部收购,才成为今天的惠康超市。
“嗯,也唯有如此,我们才能在零售领域更进一步。”
两人很快敲定大概的妨碍。
泰安企业将零售业务出售给连卡佛集团,依旧还有食品饮料、冷冻食品等业务,后期依旧有发展前景。
“老板,港府那边传出消息,要在4月份拍卖占地11万多平方尺的金钟域多利兵房一号地段。”陈伟忠来到林正杰的办公室,汇报了一个重要信息。
林正杰抬起头,眼神有些兴奋的说道:“果然如此!”
陈伟忠点点头,因为老板曾经猜测出,地产回暖后,港府一定会拿出‘地王’拍卖。不为别的,就是要炒高地价。
因为一般‘地王’争夺激烈,会让价格很高出售,从而造成地产繁荣的景象,就会带动整个地产发达。届时官地拍卖会上,那么土地就能卖贵很多。
“我们还拥有多少资金?”
“炒外汇挪用了4亿港币,供股集资拿出4.5亿,账户上的现金流只有5.5亿港币。不过,银行那边的承诺贷款,依旧有效,可以随时支出20亿的贷款出来。”
林正杰点点头,自从去年签署协议后,港府便停止官地拍卖,等着地产市道恢复。所以,泰富集团目前的土地储备以楼面计算,依旧只有950万平方尺左右。
“现在外面的土地价格,已经相当贵了吧?”
“以楼面计算,均价都在200港币平方尺左右了,地价涨得太快了!”
大家都是人精,1982~1984年大家都不敢买地皮,因为这玩意还需要开发,谁知道未来怎么样?
而自从去年签署协议后,香港问题解决,各大地产商纷纷开始收购地皮,短时间就让港九的地皮翻了近一倍。
而此时的楼价,才刚刚上涨而已!
林正杰说道:“今年300港币每平方尺的楼面地价,才是正常的!”
陈伟忠点点头,说道:“差不多!建筑费和税费以300成本计算,每平方尺楼面的成本也才600,目前港九住宅价格已经恢复至700以上,大家自然愿意给更高的地价费用。究其原因,中英联合声明规定,香港每年只能卖出50公顷的土地(450万平方尺,可建楼面约2000万平方尺以内)。”
每年50公顷的土地,这里面的土地还包括一些低密度建筑地皮,所以各大地产商都知道,很快地皮将‘供不应求’。
这就是最近几个月时间,香港地皮暴涨的原因!
按照目前的市值,泰富集团的土地储备都已经价值20亿港币了。
林正杰说道:“所以说,今年官地拍卖启动后,我们要继续拿地,每年拿的地皮可建楼面,不能低于300万平方尺,不能吃老本。”
陈伟忠说道:“好的,我记下了!”
虽然负债可能50亿,甚至更多,但陈伟忠对自家老板的凑集资金很有信心,对于这次外汇也有很大信心。
林正杰说道:“好,下个月我们要对域多利兵房1号地势在必得,以后再将旁边的地皮拿下,整个区域可以开发出一个中环的‘海港城’、‘新世界中心’,那我们商业地产的实力,将成为香港前列。资金问题不用愁!”
“今年我们的发展地产盈利,也将创造历史。”陈伟忠自信的说道。
150万平方尺楼面,他们的地价只有120左右,建筑费税费加上,也就400港币每平方尺;如果今年可以卖到850均价,相当于每平方尺可以赚450。
发展地产的盈利,今年将突破7亿港币。
聊了一阵,陈伟忠离开办公室。
林正杰则在思考——泰富集团如何凑集资金?
换做是其他地产公司,包括长实、新鸿基,都不可能兼顾‘发展地产’、‘商业地产’齐头并进的架势。
而泰富集团,如今发展地产大力发展,今年如果购入300万平方尺楼面的储备地皮话,预计需要9亿港币。泰富集团中心,建筑费贷款10亿,不过泰富集团只需要7成负债,另外三成归中巴。
最后,就是域多利兵房了!
这幅地皮占地11万平方,其实在1982年11月份推出过,当时地产暴跌,港府以招标的形式;结果泰富集团虽然给出6.5亿的价格胜出,超出长实的6亿、新世界的4亿,但港府却直接收回,理由是太便宜了。
港府这样做事符合法律法规的,只是有些耍无奈而已!
好在去年‘泰富集团中心’地皮招标时,港府则没有取消。
所以这次域多利兵房1号地的地皮费,估计至少可以拍出7亿以上,当然再多都是值得的。
最终在资金的凑集上,林正杰决定暂时还是以贷款来搞定,毕竟他已经安排投资了外汇,不要再投资其它金融了。
负债高没问题,地产形势那么好,不会亏的!
九龙仓集团。
吴光政紧急来到包宇刚的办公室,说道:“岳父,会德丰集团又有大动作,他们意图私有化置业信托!”
包宇刚对于丢失会德丰集团,还是很懊悔的,只恨当时应该再赌一把。
当时泰富集团溢价50%,确实已经创造了收购的溢价记录,当年九龙仓也是没有溢价如此高全面收购,
但是现在想想,溢价60%,也就是8港币每股,他还是应该赌一把。要是泰富集团继续出价,他便可以高价卖出手中的会德丰股票。
有这样的想法,而且越来越激烈,包宇刚认为——这一切都是林正杰正在千方百计,稀释他们手中的股票。
“会德丰集团私有化置业信托,这个事情我们不是早已经有预兆嘛!而且,这次会德丰集团供股集资获得7.8港币的资金,正好有足够的现金流。”包宇刚狐疑的说道。
女婿如此紧张,这是为何?
吴光政马上说道:“他们的想法是会德丰集团再发新股,再加上部分现金,来交换置业信托其它股东的股权。据说,我们的股权将再被稀释10%。”
包宇刚一愣,随即怒道:“短短不到两个月时间,泰富集团的动作频繁,看来真的很抵触我们在会德丰的股权。不过林正杰越是如此,我们越要坚持不减持!”
以九龙仓目前持股会德丰27.2%的股权,就算再被稀释10%,也还有24%多点。
后面随着会德丰集团的发展,这些股份越难被稀释。
吴光政点点头,随后说道:“岳父,会德丰我们收购失败,现在也有精力和金钱来开发香港电车在铜锣湾的总厂地皮,我建议可以考虑计划了!”
这个项目就是他跟的,当初他和岳父进入九龙仓董事会时,这个项目一度是被计划修建一些住宅大厦;但很快他就发现,这幅地皮的商业价值更大,于是便重新让九龙仓检讨了这个项目。
包宇刚满意的说道:“嗯,海港城已经全部建城,也该考虑这个项目了,你大胆的去规划,我会支持你的。”
“好的”
由于丢失会德丰集团,而导致香港铜锣湾的‘时代广场’可能提前一两年投入建设,这恐怕也是林正杰没有想到的。
当然,早在1982~1984年,林正杰就让亚洲证券和他的女人们投资公司,重点投资铜锣湾罗素街及周边的商铺。
半个月后,置业信托的股东大会上,以90%的高票通过‘置业信托接受会德丰集团以股票加现金的私有化方案’。
因为置业信托的股东们算过一笔账,每两股会德丰集团价值总和15港币,再加上10港币现金,总价便是25港币;这部分资产来兑换三股置业信托的股票,而置业信托每股才6.8港币,三股总和为20.4港币。
相当于,溢价20%。
更重要的是,会德丰集团的股票似乎更有前途,何况会德丰集团私有化置业信托后,资产值立即上升。
会德丰集团和置业信托合并后,市值已经是接近50亿港币,这个市值较年初的25亿港币,增长近一倍。
故有媒体形容,林正杰就是一个魔术师,短短的时间内,让会德丰集团资产和市值大增。
当然,这就是股市里的游戏而已,但可以肯定的是,占便宜肯定是大股东。
会德丰集团私有化置业信托后,便直接是联邦地产、夏立文发展的母公司;而联邦地产刚刚售出国际城市集团的股份,并获得4亿多的资金,所以作为联邦地产的大股东,会德丰集团将分得近一半。
林正杰让袁天凡将联邦地产、夏立文发展,逐渐发展成‘上市壳’——也就是拥有一定的收租物业,业务单一,保持上市地位。
等以后,这些‘壳’既能卖出好价格,又能派上用场。
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