第81章 【再次碰撞】
第81章【再次碰撞】
1979年1月18日,星期四。
泰富集团(原伊人置业)的办公室里,林正杰坐在办公位上,心情特别轻松。
截止目前:
林正杰的个人企业‘泰富发展’,已经拥有价值1亿港币以上的现货黄金,持仓成本仅222美金每盎司左右。按照一年后的650~800美金每盎司‘预期套现’,林正杰在偿还债务和利息后,应该拥有2亿港币的‘私人财富’。这样一来,他便不再被动。以后自己可以参加集资供股,不被摊薄股份;亦可以加强自己的投资,隐藏财富增加。
林正杰的合资企业‘泰安发展’,目前持有铁行大厦(价值1.8亿左右)、7.3%的靑洲英坭股权(价值6500万左右),并负债1个亿。
林正杰的上市企业‘泰富集团’,目前股价在2港币上方运行,市值高达1.7亿港币以上,深受市场的追捧。同时,泰富集团已经持有价值1亿港币以上的长江实业、新鸿基、九龙仓股票(有升值),还已经得到汇丰银行6000万港币的贷款承诺。当然,泰富集团的负债提升至1.1亿港币,包含其中5000万港币的股票配资。
“董事长,汇丰银行已经将6000万贷款拨付至我们的账户!”陈伟忠带着财务经理张明诚,一同来到林正杰的办公室。
林正杰抬起头,露出欣慰的笑容:“汇丰银行的资金来得很及时,明天的官地拍卖会,我们可以有底气参加了!”
加上汇丰银行的6000万贷款,泰富集团的现金流有6500万港币左右,比上不足比下有余,足以参加官地拍卖会。
目前港九市中心的住宅地皮价格,大概在800港币每平方尺上下,新界地皮稍微便宜点。当然,这只是官地拍卖会参考的平均数据,实际价格要根据地段、地积比(容积率)等因素而定。
比如:去年上半年恒隆斥资2亿港币,买下20多万平方尺九龙淘大工厂,那个时候的地价已经达到800~900港币每平方尺,而且还是九龙‘偏僻地段’而非市区。不过那幅地的地积比非常高,可修建一个大型屋邨,也就是后世的‘淘大花园’,足足有4800多个住宅单元。相当于地积比达到了15以上,即可建300万平方尺左右的楼面。
这段时间,林正杰也是学习了很多‘地产开发’的知识,也算是入门了。
林正杰为什么非要进入‘发展地产商行列’呢。毕竟,他如果拿着钱炒黄金、炒股,岂不是赚得更快?
道理很简单,泰富集团必须拥有自己的‘实业资产’,总是炒股、炒黄金,是支持不起股价的。这样一来,以后不方便供股集资,不方便银行贷款等等。
所以林正杰决定,买一幅地皮,先学着做一做‘地产发展商’。
反正按照目前地产的走势,年回报率在50%没有问题,而离地产调整和下滑,至少还有2年半以上的时间(1981.8进入调整阶段,1982.9进入暴跌阶段),足以泰富集团开发并售出一个项目来。
陈伟忠说道:“我们的地产开发部已经组建得差不多了,而明天拍卖会上的地皮,哪幅地皮更具潜力,我们也研究了一下.九龙黄大仙那幅6.5万平方尺的地皮,地积比有7.5,能建48.8万平方尺左右的楼面。按照那边当前的楼价,售价在1.8亿港币以上。建筑费、税费预计在7000万左右.”
黄大仙这幅地皮,确实最适合泰富集团目前的项目。地价如果5000万,建筑费、税费得7000万以上,当然还得计算银行贷款的利息(2000万以上,基本都是贷款),
看似利润很低,大概赚个4000万,而且还需要1年半~2年的回收时间。
但各大发展商不会这样想,因为很多时候大家都在赌——房价会涨!
否则,就不会溢价拍卖土地了。
而在林正杰计算中:48.8万平方尺的楼面,等到1981年初出售,应该可以达到4亿以上的销售额。
这样计算下来,赚得就多了!
“我知道了,明天拍卖会再做决定吧!”林正杰说道。
“好的”
资料他也看过,已经有了一些计较。
作为一个小地产商,明天能不能顺利拿到手,都是一回事。
毕竟大地产商随便搞一搞你,林正杰都会陷入困境。
泰富集团一共的资金才6500万现金流,选择不是特别多,特别是明天一共才四幅地皮拍卖。
翌日,林正杰和陈伟忠来到官地拍卖场,他直接挑选了一个角落坐下。
不一会,李家成、郑裕彤、赵世曾等地产大亨悉数到场,颇有些僧多粥少的情况。
赵世曾也是这个时代的‘拍卖场豪杰’,在航运低谷未到之前,华光地产是香港拍卖会的常客;去年(1978),华光地产还购买了一幢中环小型大厦,以及湾仔的杜老志大厦(原业主为太古地产)。
若不是赵氏的‘华光航运’在八十年代遭到灾难,华光地产怕是也能成为香港大地产商;因为在华光航运濒临破产之际,赵氏不得不出售古董、地产来还债;而至此,赵世曾也开始离开官地拍卖会。
林正杰并没有去打招呼,假装不认识所有的人,待在角落静待拍卖会开始。
今天,他怕是会被李家成‘针对’,逼近在靑洲英坭上,林正杰至少让他‘损失’好几千万港币。由于林正杰的介入,导致去年底靑洲英坭的市值突破至10亿,几乎炒高一倍。假设林正杰不介入,李家成收购25%的股权后,最多也就8亿的市值。
而现在,靑洲英坭的市值就快要毕竟11亿,不得不说,李家成如果还在吸纳的话,代价可就贵了不少。
不过靑洲英坭很值钱,贵点也是值得的。
李家成、郑裕彤都注意到角落的林正杰,他们第一时间想的是——林正杰应该只是来长长见识。道理很简单,拍卖场的地皮都是好几千万港币,林正杰刚刚拿下泰富集团,还没有实力开发。
就算想做发展地产商,应该也是去私人手中购买,好便宜一些。
不一会,英国籍的拍卖师,走上主席台。
第一幅地皮,湾仔的一幅商住两用地皮,起步价便是8000万港币。林正杰也参与叫价,虽然他支付不起,但丝毫不惧。
不过仅叫了两口价,立即停止叫价,给人一种是玩玩的感觉。
当然,若是真被叫中了,林正杰也有办法支付得起。
第二幅地皮,一幅荃湾的地皮,起步价仅2000万港币,因为面积不算大。
而一般来说,成交价高于底价4成,算是比较好的行情;若是高于5成,说明行情非常被看好;最高,一般不会超过七八成;能达到超过七八成的水平,说明当时是地产最旺盛的时刻。
所以第二幅地皮,成交价格3000万港币比较合理。
林正杰再次开始叫价!
李家成若有所思,不动神色的伸出他的‘擎天一指’,他才是七十年代后期的‘拍卖场霸主’。
在四大家族当中:李兆基喜欢收购旧楼、换地权益书,然后通过并楼、换地来储备土地,极少踏入官地拍卖场;郑裕彤不喜欢顶价,只要高出市价一些,他很可能就会放弃;郭德胜和李兆基差不多,他还喜欢低谷时储备土地,虽然也出现在官地拍卖会,但不是大豪客。
就这样,第二幅地皮引起拍卖会的注意,长实集团的大佬李家成,和一位年轻人在竞价。按照道理来说,李家成应该看不上这幅地皮才对。
郑裕彤露出一个笑容,他大概明白为什么会出现这种情况了。
这边,林正杰摆出一幅志在必得的架势,将价格抬到3000万,突然一下刹车,便停下来了。
李家成有些意外,没想到林正杰比他还先一步刹车。
正当他以为已经获得这幅地皮时,大昌地产又叫价起来。
大昌地产是陈德泰创立的,比李家成等四大家族还早十年发展地产,是五六十年代的地产强人;不过大昌地产再七十年代后,因为总是依附英资(和记、置地),独立发展大型项目的信心不足,导致落后很多,跌落十大地产行列。
今天叫价的,是陈德泰的长子陈斌,年仅36岁。他见李家成争夺这幅地皮,认为地皮没有问题,所以价格他还能多给点。
李家成又叫了一口价后,爽快的退出。
“老东西”林正杰低声暗骂。
这算是针对自己了。
不过李家成恐怕也不知道,他的目标并不是这幅地。
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1979年1月18日,星期四。
泰富集团(原伊人置业)的办公室里,林正杰坐在办公位上,心情特别轻松。
截止目前:
林正杰的个人企业‘泰富发展’,已经拥有价值1亿港币以上的现货黄金,持仓成本仅222美金每盎司左右。按照一年后的650~800美金每盎司‘预期套现’,林正杰在偿还债务和利息后,应该拥有2亿港币的‘私人财富’。这样一来,他便不再被动。以后自己可以参加集资供股,不被摊薄股份;亦可以加强自己的投资,隐藏财富增加。
林正杰的合资企业‘泰安发展’,目前持有铁行大厦(价值1.8亿左右)、7.3%的靑洲英坭股权(价值6500万左右),并负债1个亿。
林正杰的上市企业‘泰富集团’,目前股价在2港币上方运行,市值高达1.7亿港币以上,深受市场的追捧。同时,泰富集团已经持有价值1亿港币以上的长江实业、新鸿基、九龙仓股票(有升值),还已经得到汇丰银行6000万港币的贷款承诺。当然,泰富集团的负债提升至1.1亿港币,包含其中5000万港币的股票配资。
“董事长,汇丰银行已经将6000万贷款拨付至我们的账户!”陈伟忠带着财务经理张明诚,一同来到林正杰的办公室。
林正杰抬起头,露出欣慰的笑容:“汇丰银行的资金来得很及时,明天的官地拍卖会,我们可以有底气参加了!”
加上汇丰银行的6000万贷款,泰富集团的现金流有6500万港币左右,比上不足比下有余,足以参加官地拍卖会。
目前港九市中心的住宅地皮价格,大概在800港币每平方尺上下,新界地皮稍微便宜点。当然,这只是官地拍卖会参考的平均数据,实际价格要根据地段、地积比(容积率)等因素而定。
比如:去年上半年恒隆斥资2亿港币,买下20多万平方尺九龙淘大工厂,那个时候的地价已经达到800~900港币每平方尺,而且还是九龙‘偏僻地段’而非市区。不过那幅地的地积比非常高,可修建一个大型屋邨,也就是后世的‘淘大花园’,足足有4800多个住宅单元。相当于地积比达到了15以上,即可建300万平方尺左右的楼面。
这段时间,林正杰也是学习了很多‘地产开发’的知识,也算是入门了。
林正杰为什么非要进入‘发展地产商行列’呢。毕竟,他如果拿着钱炒黄金、炒股,岂不是赚得更快?
道理很简单,泰富集团必须拥有自己的‘实业资产’,总是炒股、炒黄金,是支持不起股价的。这样一来,以后不方便供股集资,不方便银行贷款等等。
所以林正杰决定,买一幅地皮,先学着做一做‘地产发展商’。
反正按照目前地产的走势,年回报率在50%没有问题,而离地产调整和下滑,至少还有2年半以上的时间(1981.8进入调整阶段,1982.9进入暴跌阶段),足以泰富集团开发并售出一个项目来。
陈伟忠说道:“我们的地产开发部已经组建得差不多了,而明天拍卖会上的地皮,哪幅地皮更具潜力,我们也研究了一下.九龙黄大仙那幅6.5万平方尺的地皮,地积比有7.5,能建48.8万平方尺左右的楼面。按照那边当前的楼价,售价在1.8亿港币以上。建筑费、税费预计在7000万左右.”
黄大仙这幅地皮,确实最适合泰富集团目前的项目。地价如果5000万,建筑费、税费得7000万以上,当然还得计算银行贷款的利息(2000万以上,基本都是贷款),
看似利润很低,大概赚个4000万,而且还需要1年半~2年的回收时间。
但各大发展商不会这样想,因为很多时候大家都在赌——房价会涨!
否则,就不会溢价拍卖土地了。
而在林正杰计算中:48.8万平方尺的楼面,等到1981年初出售,应该可以达到4亿以上的销售额。
这样计算下来,赚得就多了!
“我知道了,明天拍卖会再做决定吧!”林正杰说道。
“好的”
资料他也看过,已经有了一些计较。
作为一个小地产商,明天能不能顺利拿到手,都是一回事。
毕竟大地产商随便搞一搞你,林正杰都会陷入困境。
泰富集团一共的资金才6500万现金流,选择不是特别多,特别是明天一共才四幅地皮拍卖。
翌日,林正杰和陈伟忠来到官地拍卖场,他直接挑选了一个角落坐下。
不一会,李家成、郑裕彤、赵世曾等地产大亨悉数到场,颇有些僧多粥少的情况。
赵世曾也是这个时代的‘拍卖场豪杰’,在航运低谷未到之前,华光地产是香港拍卖会的常客;去年(1978),华光地产还购买了一幢中环小型大厦,以及湾仔的杜老志大厦(原业主为太古地产)。
若不是赵氏的‘华光航运’在八十年代遭到灾难,华光地产怕是也能成为香港大地产商;因为在华光航运濒临破产之际,赵氏不得不出售古董、地产来还债;而至此,赵世曾也开始离开官地拍卖会。
林正杰并没有去打招呼,假装不认识所有的人,待在角落静待拍卖会开始。
今天,他怕是会被李家成‘针对’,逼近在靑洲英坭上,林正杰至少让他‘损失’好几千万港币。由于林正杰的介入,导致去年底靑洲英坭的市值突破至10亿,几乎炒高一倍。假设林正杰不介入,李家成收购25%的股权后,最多也就8亿的市值。
而现在,靑洲英坭的市值就快要毕竟11亿,不得不说,李家成如果还在吸纳的话,代价可就贵了不少。
不过靑洲英坭很值钱,贵点也是值得的。
李家成、郑裕彤都注意到角落的林正杰,他们第一时间想的是——林正杰应该只是来长长见识。道理很简单,拍卖场的地皮都是好几千万港币,林正杰刚刚拿下泰富集团,还没有实力开发。
就算想做发展地产商,应该也是去私人手中购买,好便宜一些。
不一会,英国籍的拍卖师,走上主席台。
第一幅地皮,湾仔的一幅商住两用地皮,起步价便是8000万港币。林正杰也参与叫价,虽然他支付不起,但丝毫不惧。
不过仅叫了两口价,立即停止叫价,给人一种是玩玩的感觉。
当然,若是真被叫中了,林正杰也有办法支付得起。
第二幅地皮,一幅荃湾的地皮,起步价仅2000万港币,因为面积不算大。
而一般来说,成交价高于底价4成,算是比较好的行情;若是高于5成,说明行情非常被看好;最高,一般不会超过七八成;能达到超过七八成的水平,说明当时是地产最旺盛的时刻。
所以第二幅地皮,成交价格3000万港币比较合理。
林正杰再次开始叫价!
李家成若有所思,不动神色的伸出他的‘擎天一指’,他才是七十年代后期的‘拍卖场霸主’。
在四大家族当中:李兆基喜欢收购旧楼、换地权益书,然后通过并楼、换地来储备土地,极少踏入官地拍卖场;郑裕彤不喜欢顶价,只要高出市价一些,他很可能就会放弃;郭德胜和李兆基差不多,他还喜欢低谷时储备土地,虽然也出现在官地拍卖会,但不是大豪客。
就这样,第二幅地皮引起拍卖会的注意,长实集团的大佬李家成,和一位年轻人在竞价。按照道理来说,李家成应该看不上这幅地皮才对。
郑裕彤露出一个笑容,他大概明白为什么会出现这种情况了。
这边,林正杰摆出一幅志在必得的架势,将价格抬到3000万,突然一下刹车,便停下来了。
李家成有些意外,没想到林正杰比他还先一步刹车。
正当他以为已经获得这幅地皮时,大昌地产又叫价起来。
大昌地产是陈德泰创立的,比李家成等四大家族还早十年发展地产,是五六十年代的地产强人;不过大昌地产再七十年代后,因为总是依附英资(和记、置地),独立发展大型项目的信心不足,导致落后很多,跌落十大地产行列。
今天叫价的,是陈德泰的长子陈斌,年仅36岁。他见李家成争夺这幅地皮,认为地皮没有问题,所以价格他还能多给点。
李家成又叫了一口价后,爽快的退出。
“老东西”林正杰低声暗骂。
这算是针对自己了。
不过李家成恐怕也不知道,他的目标并不是这幅地。
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